【要闻】楼市分化进入新周期 六安阜阳等三四线“发烧”

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编辑:进入五限时代的中国楼市正在降温，在政策层层编码下，交易量下跌，房价趋于稳定。 但是，光靠一个限制字是很难从根本上释放购买的诉求的。 面对依然强烈的购房预期和旺盛的实际诉求，楼市管理进入后调控时代。

中共中央政治局日前召开会议，强调稳定房地产市场，重复政策连续性稳定性，加快建立长效机制。 《经济参考报》即日起推出楼市后，控制时代系列报道，了解楼市实际情况，探索如何利用目前的窗口期，建立长效机制，促进楼市顺利健康快速发展。

经过9·后成为303·； 17二轮房地产调控持续发力，一二线城市一齐进入环比量价下跌阶段，周期性拐点不断逼近。 但是楼市的整体稳定似乎没有影响开发商对三四线城市的良好预期。 数据显示，三四线城市土地市场依然火爆，许多城市在年上半年已经实现了数百亿土地出让收入。 业内人士表示，当前楼市调控必须保持定力，遏制关注城市放松调控的迹象，遏制二、三、四线城市的房价炒作现象。

一二线城市的周期性拐点接近

根据国家统计局公布的数据，年1月至6月，全国房地产开发投资50610亿元，比去年同期增长8.5%，增长率1月至5月下降0.3个百分点。 1~6月，商品房销售面积74662万平方米，比去年同期增长16.1%，增长率比1~5月上升1.8个百分点。

全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现量价下跌的态势。 国家统计局公布的年6月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，在因地制宜、基于城市政策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新商品住宅价格涨幅均比上个月回落，跌幅在0.8至5.5个百分点之间。 据初步测算，6月一线城市新建商品住宅和二手房价格比上个月平均下跌0.1%和0.2%，二线城市新建商品住宅价格比去年同月平均涨幅连续7个月下降。

中原地产首席分解师张大伟认为，受控制政策的影响，二线热点城市的房价得到全面控制，楼市调控的影响已经在一线城市全面显现。 他进一步指出，目前房地产各项重要数据全面下跌，楼市涨幅触及天花板的迹象十分明显。 其中，均价下调的最主要原因是成交结构的一些变化，从成交结构来看，二线城市的成交量明显减少，导致了价格的下调。

房价下跌的时候是&lsquo。 利率高原形成的时候。 保利地产首席分解师吴存款表示，许多银行将居民住房贷款视为鸡肋，不仅将两套住房贷款利率提高到基准利率的20%，最初的住房贷款利率也提高到基准利率的10%，银行方面的利率特征方面的政策逐渐取消。

上海易居房地产研究院研究负责人严跃进表示，70个城市的房价指数相当于房地产领域的上证综合指数。 从统计角度看，与前期增幅曲线幅度狭窄、环比增幅变小有关，但目前前期增幅尚未从正变为负。 因为这座楼市没有出现大的拐点。 但是，楼市调整是一个逐渐降温的过程，目前环比的量价一齐下跌，周期性拐点正在临近。

伟业我爱房屋集团副总裁胡景晖认为，最近三个月的市场走势表明北京317新政及其后一系列政策成效非常显著。 在这轮调控中，政策轮调出台，楼市投资投机的诉求被彻底打压，市场迅速降温，住房回归居住属性，购房者情绪回归理性。 市场交易量降温将持续，但降幅将逐渐收窄。

三四线城市楼市升温风险

楼市整体稳定似乎没有影响开发商对三四线城市的良好预期，全国楼市销售仍呈现明显分化。 统计局数据显示，三四线城市全面上涨，6月新建商品房涨幅超过1%的有20个，二手房涨幅超过1%的有14个，基本为三四线城市。

根据克瑞研究中心的数据，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市的销量比大幅增加。 易居公司集团首席执行官丁祖昱在克而瑞研究中心第21届房地产金融形势发布会上表示:“今年上半年，三四线城市是成交主力。 一二线城市的销售比重下降了10个百分点，但三四线城市楼市的销售在全国总交易量中上升了13个百分点，达到了75%。

从全国市场来看，随着楼市调控，二线核心城市土地热转移至三四线城市。 中原地产首席分解师张大伟介绍，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市销售地收入超过百亿元，平均土拍溢价率明显高于往年40%。

以佛山为例，当地土地收购价格低于广州、深圳等一线城市，二级市场成交表现居广东省前列，两个因素叠加，世界茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进军，加剧了当地竞争。 中原地产研究中心统计数据显示，截至6月20日，佛山土地出让金总额达到395亿元。

据记者采访，为了保持规模增长，许多公司改变了以前去一二线城市拿地的看法，对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市，许多房企表示有意布局，一些三线城市已经成为房企拥有土地的阵地。 以保利地产为例，该企业全年一二线城市开展容积率面积超过1600万平方米，占全部开展的70%，但今年一季度，这一比例降至63%。 最近，莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，土地入库到保利地产。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，在过去两年的上升短周期内，楼市热点经历了从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线的轮动扩散过程。 但是，三四线城市的楼市成长性较弱，多年来没有上升的浪潮爆发后，开发商进入的风险会积累。

张大伟预测，本轮楼市分化进入新周期，一二线在控制下降温，三四线在投资诉求下上涨，这是年下半年楼市的首要优势。

环热点城市溢出效应明显

目前，随着北上广深以及南京、合肥、厦门、杭州等二线热点城市调控政策的落实，其周边各热点城市外溢效应越来越明显，大部分城市商品住宅市场量价齐涨，当地政府相继出台调控政策，楼市 但是，在诸多因素下，环热点城市楼市调控难度逐渐增加。 主管部门和行业专家建议，未来可以考虑在一城一策的基础上加强区域协调措施，提高控制实效。

自去年10月安徽合肥出台限购贷政策以来，与合肥相邻的六安市房地产市场逐渐升温，销量屡创新高。 据六安市房地产市场管理局统计，年全市商品房销售面积达到663.71万平方米，比上年增长126.1%，增幅居全省之首。 销售额为308亿7900万元，首次突破300亿大关。

今年一季度，六安房地产市场继续升温，全市销售商品房面积同比增长20.37%，销售金额同比增长46.8%，商品房均价同比增长21.81%。 4月末，记者在六安采访多家楼盘时发现，各卖场均张贴有大幅海报，标有合六城际铁路的行车图、网站分布等。 根据国家发改委批准的计划，六城铁将六安纳入合肥一小时通勤圈。

六安悠蓝溪项目售楼处经理热情介绍，3月份我们只推过一次，但均价还不到5000元，132套房的货源暂时告知手头顾客一天就卖完了。 5月底我们打算开几个大平层，预计价格在6500元左右，房源也一样在100套以上，估计根本卖不出去。

在江苏文容市，受南京调控后的外溢和首个跨市地铁s6线(宁文城际)的影响，句容楼市也从去年10月起出现了量价上涨，全年商品住宅销售面积为去年的3倍以上。 购买者中南京人占90%以上，受到了南京大量的刚需和投资购买者的控诉。

控制过热局面，环热点城市成交火热的强三四线卫星城市相继出台控制政策，为楼市降温。 据记者整理，陆续出台调控政策的环热点城市有环京津保定、沧州、廊坊、湿水、涿州、怀来、张江口等，环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等，环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。 政策手段也涵盖了限购、限贷、限售、控制备案价格、扩大土地供应等各个层面。

领域协调施策继承疏解刚要

严跃进表示，已经进入历史上控制最严格的热点城市，将继续对周边地区房地产市场产生深远的影响，后者已进入存量清除和房价双轨并行阶段，控制难度将继续增加。

这个观点也得到来访的地方主管部门和业内人士的同意，他们提出对于房地产市场已经密切相关的核心城市及其周边环境热点地区，需要新的调控视角和手段。

世行董事长陈劲松表示，随着经济融合和城际交通的彻底改善，房地产市场本来在城市划分的板块在未来三年将发生巨大变化，城市边界将越来越模糊，地域概念将加强，仅靠行政边界实施的城市一政策调控可能无法适应市场变化

为此，陈劲松等人提出，必须首先通过完善现有城市群市长联席会议等机制，逐步将区域房地产市场作为中观整体来看待，并根据一个城市的政策，逐步探索区域协调措施。

保利地产首席分解师吴存款认为，目前这种城市群控制场的态势已经初具雏形，对整个地区市场的理性回归起到了积极的作用。 但是，由于不同城市长期的行政分割，在协调程度、调控合力的能力、政策科学性方面还需要更加完善。

二是完善的政策设计，合理接受中心城市住房的诉求，缓解中心城市的功能。 句容市房地产市场管理局副局长冯义进表示，句容市在城市群规划中定位为南京提供配套服务，其他环热点城市也类似，积极融入中心城市是快速发展方向之一。

考虑到这些因素，要及时调整政策，允许在南京缴纳一年社会保障的无房家庭按句容购房，按句容缴纳一年社会保险或税费，使句容能合理享受南京的刚需。 冯义进说。

三是加快完善的热点地区房地产登记新闻网络，推进新闻共享和相互认识，为区域协调政策提供新闻基础。 受访者可以制定新闻网倒计时安排，尽快曝光投机炒股者，提高限购贷款等控制政策的实施效果，在楼市调控中比较有效地保障了外溢人群的刚需