【要闻】城市立体更新的合肥实践

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大湖名城创新高地(资料图)

地方改革示范调查( 20 )

本报记者王永群李多庆

刘振伟回忆起第一次进入合肥市朱冈社区老厂时的情形，似乎天突然黑了。 由于年久失修，楼房间距狭窄，抬头只能看到杂乱的窗户和密密麻麻的管道，地上的脏水飞溅，各种奇怪的水点滴或不小心飘到了嘴边。 也采取这样的项目。 刘振伟当时心里很踏实。

2000年，刘振伟开始进入旧街区的改造运营，浸染了十年，他已经成为了这个领域的老江湖。 年，他在北京、上海、南京等大城市寻找目标，合肥那个集体厂房看到了他最烂的地方，但2008年合肥出台了退二进三政策，他认为当时眼前的18栋厂房整体面积不大，但如果进行改造，迅速发展成特色街区，肯定了火

十年多前的话里的。 目前，其厂区已经改造成后街，成为合肥著名的特色街区之一。 和许多特色街区的运营者一样，刘振伟倾向于租用城市所在的地区、厂房、民居或整个街道，根据城市大多数人的口味重新设计和租用。 他认为，比新建更古老的城镇改造包含着无限的商机。

合肥在城市快速发展和旧城改造中具有典型的代表性。 合肥是一个有2000多年历史的古城，但旧城市占地约5.3平方公里，这巴掌大小的结构持续到十一五。 当时，整个城市的结构利用上个世纪城市改造时保存下来的开放式环城公园的城市空间结构，在环城公路内建设绿道，构成了整个城市的城建基调。 随着人口的积累，从十一五开始，合肥开始了大快速发展和大建设并重的城市化进程。 在维持大城市建设基调的情况下，库存改造部分合肥将范围锁定在街区，以一条街、社区、更小的小区工矿现场为单位，结合各小区的功能和历史演变过程，实行风格迥异的改造，从而形成一些特色街区、街区、小街道。

库存部分由特色因素改造，增量部分按照现代城市规划进行，合肥近年来成为全国省会城市中的黑马。 诚然，合肥的城市改造目前仍面临着空间狭小、城市产权多样化、投入资金大、盈利周期长等诸多课题。 合肥市改造更新的探索，对其他城市有借鉴意义吗？ 中国经济时报记者近日在合肥进行了现场调查采访。

繁华新城加剧了老城的没落，使老城陷入个性化、质量化更新的境地

现在各地都在建设新城。 这是中国城市化快速发展的需要，没有争议，但是新的城市建成了，旧的城市怎么办？ 从城市快速发展的角度来看，改造比新建高，困难更大，但旧城市不会被抛弃。 老城改造如果没有特色，改造充其量只能延缓衰退进程，最终没落。 李锐锋是合肥滨投商业运营管理有限责任企业的总经理，在接受本报记者采访时，专攻老城改造与运营的他尤为兴奋。 因为很少有人如此关心城市的更新。

一个事实是，城市改造是伴随着城市扩张而来的。 在疯狂的中国城市化潮流中，合肥和其他城市看起来正在扩展这座城市，但这个被动的过程常常是粗放的。

建城史可以追溯到2000多年前的两汉时期，但作为现代城市，合肥历史浅薄:新中国成立之初，1952年，取代安庆成为安徽省省会。 在全中国27个省会城市中，合肥是不折不扣的年轻一代。 由于规模小，在过去的很长一段时间里，合肥躲在什么有名的大城市后面，起着安静的衬里的作用。 例如，隔壁南京曾经计划将合肥纳入其都市圈范围内，但在安徽省范围内，仅仅十年前，合肥还缺乏足以令小兄弟们敬畏的实力，合芜双中心建设被认为是合肥实力薄弱的写照。 经济基础决定上层建筑。 事实上，自秦朝置县以来，在2000多年的历史长河中，合肥长期以来一直是县的城市建设格局。 新中国成立后，合肥的城市面貌发生了巨大的变化，从解放初期面积不到5平方公里、人口不足5万的江淮小邑，到十五年末，逐渐发展成为建成区面积230平方公里、市区常住人口243万人的区域中心城市。 但是这种快速发展主要限制在老城区内，当时合肥连八车道的城市道路都没有，老城区建筑平均层高只有4.2层，当时所辖肥东县最高建筑只有12层，其余两县(肥西、长丰)基本也是如此。 老城区内每平方公里3万人的人口密度超过了日本东京。

人口快速增长，但人居环境、道路交通等市政公共设施难以满足市民的诉求，城市快速发展空间严重受限，城市特色不明显，对外知名度和内部辐射力不高，合肥城市突围势在必行。 2006年，拐点启动了以大建设、大快速发展、大环境为代表的三大战术，此前合肥低水平向周围缓慢扩张的过程被打破，以滨湖新区为代表的新城区一天建成，这一变化持续到10年后，滨湖新区

年4月，安徽省委、省政府、省人大、省政协四个班子的办公室搬迁至滨湖新区，新老城区的作用地位发生了变化，从房价上可见一斑。 年5月，合肥滨湖新区新房一房难求，二手房均价突破2万平方米，曾是最繁华的市中心，二手房交易冷淡，均价1.5万元每平方米无徘徊。

此时，对老城区的局部或整体，逐步进行改造和更新，在留城前传递建筑文化肌理，顺应时代的快速发展和进步，赋予老城一些新的功能，改善人们居住在其中的生活、服务和休闲等条件，一言一行。

国务院刚刚批准的新的合肥城市总体规划确定，合肥是安徽省省会、长三角城市群副中心城市、国家重要的科研教育基地、现代制造业基地和综合交通枢纽。 新的定位对城市规划工作提出了新的更高的要求。 在城市更新和快速发展的过程中，尊重和平与城市快速发展规律，进一步完善规划设计和建设管理理念，不断提高城市建设快速发展质量。 体现以人民为中心、以人为本始终作为工作起点和落脚点，让人民群众享受城市建设成果，更好地生活江淮之间的城市文化&lsquo； 合肥的特色，结合合肥市的区位优势、资源禀赋、人文历史，在特色规划中不断激发着城市快速发展的活力和生命力。 合肥市人大常委会主任熊建辉表示，老城更新的目标是精品城市。

如何实现精品化改造？

城市的更新过程注定是一个漫长的过程。 在这个不间断的过程中，如何更新？ 更新方法是什么？ 依赖于城市的快速发展方向和速度，也依赖于推动城市快速发展的各种力量的交战和妥协，在各种好处的冲突下，城市的快速发展将趋于合理。 现在被称为乡愁。 城市的乡愁是什么，是这个城市的文化传承，是城市的根。 李锐锋说，在城市化进程蓬勃发展的今天，城市要结合中外城市更新理论及其实践经验，在不断探索中寻找适合各城市改造的最佳方案，在城市更新和城市文化快速发展中找到平衡点。

发展越迅速越麻烦，更新比新制作更难

城市是一个地区社会经济快速发展水平和文明程度的集中表现。 随着经济的快速发展、文明的进步，城市不应该出现逐渐老化的状况。 城市更新是世界性的课题。 为什么这么说呢，因为旧城改造绝非简单的拆除新。 早在1958年8月，在荷兰海牙举行的第一届旧城改造问题国际研讨会上，就旧城改造概念作了比较完善的概括。 即旧城改造是适应城市快速发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护。

特别是近两年，兄弟城市来我们城市取经特别多，现在我们有了自己的模式和改造节奏。 合肥市包河区望湖街党委副书记朱国栋觉得很不错，更新的方法是成熟的商业街增添特色，以文化、业态、风貌特色为要点，创造舒适的费用环境不可缺少的重要方面，如人性化的街道设计、个性化的广场空间和绿化景观、街头

为了鼓励建设特色商业街区，根据合肥市政府出台的《合肥市促进服务业快速发展若干政策》，每年该市新增获得国家级、省级、市级特色商业街区称号的，市财政分别给予50万元、20万元、10万元重复奖励， 对特色商业街的规划设计、升级改造、功能齐全、业态调整、配套服务、环境整治等实际投资额，市财政将给予20%的补助。 推广支持新建或改造完成并投入运营的市级以上特色商业街区。

在政策激励上，合肥四个区、三个开发区根据一个区的特色、一条街的特色大体，结合旧城改造和城市建设，完全利用各地的特色和现有的基础条件，相继进军马匹特色街区。 目前，合肥各类特色街区达300多个，获得市级以上称号的各类特色商业街达24条。 其中获得国家级称号1条、省级称号9条、市级称号14条。

例如，缙街、李锐锋，这个街区从规划到运营，所有节点都亲自参与，成功的是，另一方面，这个街区是合肥市、包河区两级政府大力打造的安徽省最大、最具特色的惠民特色街区，项目建设时，他们专门 另一方面，这个街区在改造初期，他们获得了所有地区86亩土地的所有权利。 这是街区能够统一规划的前提保证。

现在所有的城市都在有马特色的街区和有特色的城市，特色没有特色，重要的要看制度的设计。 目前，商城改造多采用租赁形式，租赁期最长8年，对民间资本来说，改造前期投入较大，部分项目8年内难以收回投资，续租有优先权，但没有担保，呵呵 对政府来说，如果没有大量的民间资本，光靠国资就相当于杯水车薪。 不改造的话，发展越快就越麻烦，后期的改造价格会更高。 刘振伟解释说，有四个方面，发展越快，就越麻烦。

一个是产权的多样性，整体规划很难。 目前，旧市区长江路沿线，房屋产权多元，多产权私有，这些曾是快速发展的好街区，加上时间推移、空间限制、产权多元，进行改造，难以处理，同时难以进行统一规划，整体租赁又进行了调整

二是业态变化更难。 商业是快速发展的好地区，是市场客流量大的商店，个人权利不愿意转贷商店所有者所有的商店。 一列店铺中，有一些不愿搬迁，或者有较高的租金、转让费、维修费、折旧费等补偿要求，或者有些店铺因租赁期尚未出租，阻碍了某一行业的改造统一进行。

三是安全环境评价问题得不到集中处理。 大多数古老街区的建筑都很旧，有些房屋年久失修，古建筑很多，有很大的安全隐患，特别是消防和环评的危险。 消防检查这个关口最难通过，改造价格比新建还要高。 环评也是大头，这两个标准都是根据新标准要求的，老街区缺少这样的手续，会影响整个流程。 刘振伟说。

第四，很难准确定位。 快速发展的好地段尺度金、特色街区的建设不仅要符合城市总体规划，也要有自己的特色，但要考虑一个区，甚至城市总体规划。 例如，老城区的饮食诉求很大，但光靠这一定位太广泛，缺乏特色，而且很多老街区停车和商品运输不方便，不利于卫生清洁。 即使发生火灾，如果容易发生堵车，消防车进不去。 另外，这些道路是交通量大、商业繁荣的地方，地下供水、供电、燃气等管道很多，需要维护的话障碍很大。

合肥垒街(资料图)

兼顾旧小区改造和特色街区建设，立体推进城市更新

世界知名建筑评论家、设计师伯纳德·屈米指出，建筑群不仅仅是造型问题，更应该成为城市文化的载体，建筑开发不仅仅是形式知识，而是世界知识形式的探索，其中人人都能感受到城市的内涵。

造船厂的咖啡原本是合肥市包河区芜湖路不显眼的民居，原汁原味的西洋味吸引了众多外国客人。 之后，曙光北路被改造成隐藏在市里的商业文化街区，他们再次相中。 经过准备，新造船厂的酒吧于去年9月再次对外开放，更多的朋友来到造船厂，了解和喜欢它，现在那里成了合肥老外的乌托邦。

出生在英格兰，在法国长大，本职是电影电视剪彩和广告摄影师，现在为了妻子的定居在合肥开了一家咖啡馆，夏天晚上，造船厂的帅老板jeremy带着喜欢的绅士粉丝站在酒馆里调酒。 五年前，我来到中国，在南京遇见了妻子，然后我们来到她老家合肥定居。 jeremy告诉记者，开咖啡馆是妻子的梦想，造船厂的名字来源于两人都喜欢的歌。 我岳父是优秀的船舶制造工程师，我们代表&lsquo。 在family的店铺中，这个店名特别有意义。

过去，这里有20多家废品收购店，低业态、高污染，直接导致曙光北路环境的崩溃。 芜湖路办事处副主任唐洁介绍说，曙光路承担着城市主干道交通分流的巨大作用，兼具商业、生活、文教等重要辅助功能，承载着老城区地域文化的特点，年街道搬迁整治曙光北路街道店铺，后街小巷具备大规模重建条件 引入文化概念，隐藏在创建&lsquo的市区，保存地块原有的古建筑，体现原有地块风貌，均衡包装改造整个街区风格，实现现代和以前流传下来的完美结合。 从破烂不堪的街道到文化创造的街道，合肥城和合肥人的记忆也再现了出来。

记者躲藏在市里访问时，走在街区的情侣甜蜜地牵着手，依偎着手，品尝美食，拍照，记录着爱情的美好。 原来这座古老破烂的城市的伤疤，现在华丽地变成了文艺青年心中的朱砂痣。

小藏于野，中藏于市，大藏于朝.市商业投资管理有限企业负责人朱洪文艺地告诉记者:很多有能力的人藏于市井之中，那里就是藏龙卧虎之地，这就是中藏. 可以排除最世俗的城市早晨里喧闹的干扰，带着喜悦隐居在城市的早晨，成为内心真正升华的地方。

目前，合肥经济社会快速发展已经进入新阶段，城市建设工作重点从量的扩张转向量的质，&lsquo； 质量和&lsquo； 特色越来越讲究。 合肥将进一步完全提高规划设计和建设管理的理念构想，发掘和发扬历史文化遗存，保存城市记忆，不断满足人民群众日益增长的物质文化诉求。 精品道路和特色街区是城市文化快速发展的重要体现，是体现时代特征、地域优势、城市特色的主要载体，是城市形象和质量的重要支撑，合肥将更加精心建立。 安徽省委常委、合肥市委书记吴存荣说。

2009年，深圳公布全国首个城市更新办法，年上海、广州两地城市更新办法相继公布。 相对于深圳、上海、广州确定了城市更新方法，合肥于年全面启动城市旧小区改造和精品城市建设为目标的特色街区建设，规划从年开始三年内完成了254个旧小区的全部改造，在特色街区建设中，建成了一批、成熟的、一个

通过改造和更新并重来推进城市更新。 目前，合肥的方法更广泛，不单纯从更新开始，而是以提高城市整体质量为城市更新的终极目标。 据采访，这种方法有现实的考虑。

一个合肥是快速发展相对落后的城市，大规模城市建设起步较晚，如城中村等历史遗留难题相对较少，改造压力相对较轻。 另外，新城高规格的计划将迫使老城的改造和提高，进一步，城市建设也可以不作为烧饼。

事实上，这是合肥第三次改造这个回合了。 到2000年是第一轮，第二轮是十一五期间，这一轮改造提升了合肥市，实施了大解体、旧小区改造和景观整治，旧城市区功能不断完善，形象不断提升，全面完成了新的主城区小街改造。 加速形成城市副中心的滨湖新区迅速启动。 合肥第二次改造建设过程中，基础设施优先大体上是着力处理交通问题，坐镇改造旧城，发挥群众主体作用，以改善环境为重要目标措施，到十二五初期，已经从一个古老落后的小城镇发展成为新的现代化城市。

二是许多城市难以将工业土地转换为住宅和商住用地，合肥城市更新对用地性质的管理较为灵活，2008年出台了退二进三政策，为旧城改造扫除了用地性质转换的障碍。 对此，合肥规定，将拆除重建类的工业区项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途时，可以征收地价。 政府在实际计划中也要考虑地区的快速发展点，进行用地性质的改变。 例如，改造前的城中村用地属于非住宅性质，周边以住宅为主的情况下，计划改造成住宅用地的改造前是工业用地，但周边以商业为中心，转型为商业用途制作公寓产品的趋势正在增加。

文化和经济共舞，特色和乡愁并存

北京有南锣鼓巷，上海有田子坊，成都有宽窄巷子&hellip。 &hellip； 这些文艺青年聚集在一起，凝聚着艺术沙龙、创意就业办公室的文艺圣地，前身都是破烂的城中村。

各城市都有城隍庙，合肥在改造时，通过修复该地区古朴典雅的徽派建筑群，改造城隍庙街区内的基础设施、建筑风貌建设、建筑内部消防设施、经营设施等，刷新了整体面貌，作为城隍庙的延续，保护了自古流传下来的文化遗产

城市更新不仅仅是简单粗暴的推倒重建模式，还应该提倡&lsquo。 灵活的改造，&lsquo； 将鸟放入笼子的方法是实现库存房地产的再开发，提高招聘效率，并介入资本、运营商、设计师、公益等各方面的力量，彻底激活这些闲置资产。 朱洪说。

对于柔性改造，吴良龙教授于1987年提出了有机更新理论，意味着要使用合适的规模、合适的尺度，根据改造后的文案和要求，妥善解决当前和未来的关系。 在街区改造过程中不断提高规划设计质量，使每一个街区的快速发展能够达到相对完善，这样聚集了无数相对完备性之和，从而改善旧城的整体环境，达到有机更新的目的。

有机更新体现在过程和结果中。 去年，改造后的街道运营了。 三年多来，光经济方面，街道至少实现了四个功能。 李锐锋向记者分解说，一是推进产业结构调整。 通过旧城区改建事业，不仅刷新了该区面貌，而且改造了城区原有的单一旧式产业，取代了休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化商业中心，被视为优先实施产业改造的成功典范。

二是比较有效地引出费用诉求。 这条商业街结合社区生活、休闲娱乐、餐饮费等各行各业，建立了引诱式的资费模式，为城市生活人群提供包括娱乐、休闲、美食等在内的一站式服务，营造更具吸引力的购物场所，助长城市资费诉求，

三是完善的城市地区功能。 街道占地86亩，建筑规模达71293平方米，引进国内、省内知名餐饮公司上传，扩展城市商业活动范围，扩大其商业影响大，辐射推动周边地区快速发展，最终导致周边地区影响扩大。

四是创造大量就业和持续税源。 目前，仅街道这个街区内，其购物、餐饮、娱乐年销售额就达5亿元，每年向国家纳税3000多万元，为社会提供就业岗位2000多个，项目经济效益和社会效益显著。

总是把乡愁、文化、特色放在首位的朱洪总结被认为藏在市里，三个因素很重要。

城市更新绝不仅仅是旧建筑、旧设施的改建，更不仅是城市建设的技术手段，更是以房地产开发为主导的经济行为，具有深刻的社会和人文内涵。 忽视社区的好处，缺乏人文关怀，离散的社会语境更新不是真正意义上的更新。

二是城市更新的成功依赖于真正比较有效的城市更新管理模式的建立，需要包容、开放的决策过程和协调、合作的实施机制。 只有将社区力量纳入决策和实施的主体，与公、私权利相平衡，才能保证更新效率、公平、目标的统一。

三是建立比较有效的城市更新机制，政府的积极作用是不可替代的。 政府必须运用一点激励性政策吸引私营部门投资城市更新，同时维护公共利益，为社区创造条件，在三方伙伴关系中发挥协调、诱惑、监察、调解的作用，防止社区利益被商业利益所吞噬。