【要闻】记者卧底揭秘商业地产电话营销幕后

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在住房市场一开盘就卖完的今天，合肥的商业地产就像另一幅景象。

每天都能接到商业地产销售的电话。 最多的时候一天能收到4、5个，很麻烦。 这样的电话营销能让人烦，有效吗？ 陈先生打电话到本报信息热线说。

近日，本报记者潜入合肥某商业地产销售大楼中心电话销售部，亲自参与电话销售的全过程，揭开了其中许多不为人知的秘密。

现场:办公室内的呼叫无法停止

记者通过一个求职网站，轻松找到合肥多家商业地产企业的招聘新闻，从中选择一家，拨打了应聘电话，马上接到了面试通知。

这是合肥市商业地产销售楼的中心，入口是主干道，每天人流、车流连绵，但销售楼中心很少有人来，无人问津，前台工作人员无聊地手里拿着两盆盆栽。

商业地产，顾名思义，作为商业用途的不动产，也被称为商店地产。 与以居住功能为中心的住宅不动产不同，广义上是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的不动产形式。 目前合肥市商业地产多为拥有40年产权的商用住宅，面积多为40-70平方米左右，因此俗称为公寓。

面试过程很简单，简单地听到个人消息后，记者跟着电话销售的刘主管来到电话客服的办公室，开门的瞬间，响起了乱哄哄的声音。

你好，我是某商业地产的销售顾问。 现在平均价格为6000元，总价格以20万起的店铺和公寓为主，最近有投资的计划吗？

对不起，打扰了，再见。

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在狭小的房间里，两张桌子组成一张大桌子，在六部电话机前，电话的回拨一直戴着耳机打电话。

这里是热闹的空间，电话机全自动持续给市民打电话。 回调们的声音里有笑容，有爽朗的人，也有厚重的人。 男性回调低沉的声音和女性回调温柔的声音混合在一起。

这个小户型的公寓其实比现在的房价便宜很多，但是按照现在的政策，水电费用按照商用计算，不通天然气，不在合肥留户口，不计算学区室。 刘主管向记者重申，在进行销售时，可以向客户适当证明目前有商用的民间改革政策，但不能一定向客户保证，只能说有这方面的政策倾向。

据了解，每天必须从这里打约3000个电话，每个电话销售客服一天下来，骚扰数百名市民。 销售顾问在现场待命，只要有情况随时为有购买意愿的客户提供服务。

业务:酒店房间改造后的办公室

训练结束后，刘主管带记者离开柜台中心，在旁边的酒店停下来，指着酒店楼上说:办公室在上面。 电话的客人太多了，卖场中心暂时没有地方，在酒店租了一间房间作为临时办公室。

刘主管出示的临时办公室是普通快捷酒店的标准房间，不超过20平方米，主管是单独的办公桌，放电脑，长条桌子上放着电水壶和暖水瓶，中央区域有两张用来做客服的大桌子。 只有这样，没有多余的空间。

目前，你们这些刚加入的员工先在这里上班，卖场部暂时腾不出多余的办公室，只是先对大家不满。 刘主管告诉记者，由于目前通过电话销售招聘的工作人员特别多，售楼部的办公室无法满足这么多人，只能在这家酒店附近租一间房子作为临时办公室。

因为这家酒店还在修理中，呼叫声不会影响其他人，而且谁也不知道。 从这个房间每天要给市民打成千上万的电话。 也许有一天收到的商业地产销售电话是从这里寄来的。

记者从此正式开始了为期一周的电话营销工作。

拨号:选择编号段并选择所有编号

在应聘之前，记者以为这里的电话销售所有号码都是通过某种特殊手段购买的，但来到这里正式工作后，记者与大家想象的不同，这样的电话拨号并不是购买顾客号码，而是采用了更高效的拨号软件，号码段

刘主管，你怎么这两个小时拨的电话连接率这么低？ 请试着改变158的号码段。 工作时，销售部的经理定期检查员工量，呼叫平台实时显示给电脑终端打电话的数量和连接的数量。

是的，现在就换号码段。 刘主管打开了一个叫易呼通讯的软件，在区间里选择了以158开头的号码段，然后各个呼叫的电话又开始响了起来。

看到记者不可思议地摆弄电话机和电脑软件，刘主管说:“这个东西平时不要动，电话机的操作很简单，按照训练做就行了。 都是自动拨号”。 他停了一下，又提醒了我。 我刚才在这个区间安装了9999个电话。 只要拨这个区间的任意一个号码，软件就会自动过滤无效的号码，任何号码都不能跑。

效果:口干舌燥还没有顾客

记者在工作中，认出了这里的电话销售呼叫刘蕾。 那时，她作为电话呼叫只有三天。 我看到她的嘴唇干裂了，有些地方开始结薄痂。 几天前，她还是一个喜欢涂口红、自拍的女性。

这几天我一共打了1000多个电话。 恐怕我这一年的电话都打完了。 这个大学一年级的女生，打算暑假打工锻炼自己，找到了这个电话销售的工作。

没有任何要求，没有经验，说清楚，敢于交流就行。 刘核心说刚开始给陌生人打电话的时候，自己还是有点紧张，只能照着稿子读，但是现在可以一边拿着手机聊天，看电影，一边流利的开场白。

反复说500次，任何一个身体都会变成逆风，专心致志。 因为是机械条件反射。

刘核心嘴里说的稿子其实是企业写的工作人员电话销售的基本流程和绝佳方法，和开场白有联系。 另外，我会粗略列举一下客人可能会问的问题。 这包括客人婉转婉转地回答的方法。

到现在为止已经去了几个了。 坐在记者旁边的男性告诉记者，这里的大部分员工都是临时的苦夏。

虽然觉得很轻，很有趣，但是工作量这么大，很压抑，有时候说自己很烦，或者被电话里的陌生人生气，心情不好很粗暴，还有女孩子。

大多数人干了一两个月就不干了，我也打算干到月底。

早上9点开始上班，中午吃饭休息1小时，晚上6点下班，上午和下午分别集中休息20分钟。

很多刚来这里的员工，首先习性不断，说话口干舌燥，只需要不断喝水，所以每个人面前都有一个大茶杯。

持续烧水也成为日常生活中最多的工作。 刘主管开玩笑说，这里最古老的客服已经三个月了。 谁也不想下车几次。 因为现在很少找到愿意投资的顾客。

8月20日下午，刘主管又带着新员工开门，上午辞职休了一个月的暑假。

这里有很多，走得也很快，但没有真正吸引的顾客。

在主管没有感慨完之前，我只听到了房间又热闹起来的声音。 你好，我是某商业地产的销售顾问。 现在均价6000元，总价20万起的商店和公寓。 最近有投资计划吗？ 对不起，打扰了，再见。

合肥楼市虽然经历了上半年的疯狂，但与住宅独栋难求的爆炸相比，合肥的商业地产不景气，可谓冰火两重天。

数据显示，截至今年二季度，合肥市商业地产库存为263.34万平方米。

相关信息:电话营销成功率低于1 %

根据合肥市政务区的调查，今年上半年，该地区可销售的商品住宅屈指可数，一处未能销售，另一处由该地区多处办公楼和商业综合体对外销售和出租。 一位楼盘销售人员表示，合肥目前的商业地产基本上由营销企业代理，为了销售商铺和公寓，只能采取最简单粗暴的做法，也就是电话销售。

在卧底的商业地产电话营销过程中，记者明显感到热闹的员工其实也是一片冷清的空间。 科尔对着电话机机械地解释了上千万次，但早就习惯了开场白。 很多时候，只说一句开场白，对方就挂断了电话。

有一天，也有拨打500多个电话的客户服务，但实际上商业日志中只有5人，成功率不到1%。