【要闻】合肥新房二手房价钱倒挂严重 部分区域二手房超新房近万元/平米

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在限购、限价等一系列政策的作用下，合肥楼市发生转变，市场降温逐渐显现。 但更大的转变是新房、二手房价格分化趋势明显，市场出现新房和二手房价格明显下跌的不自然局面。

合肥二手房成交价格下降部分卖家主动降价出售

根据12月19日国家统计局公布的最新数据，合肥新房二手房价格终于迎来下降，其中11月二手房价格环比下降0.6%。

虽然数据整体均价有所下降，但9区二手房均价一般在1.5万元/平方米以上。 以滨湖区为例，上周滨湖区挂牌均价为19052元/平方米，区域均价突破2万元/平方米的二手房较多。

周边2万元/平方米左右，有学区的达到2.5万元/平方米，第一是卖家也在看，所以等一下也不想打折。 滨湖区紫云路二手房中介销售表示，具体来说，目前滨湖区二手房挂牌平均价格没有明显下降，卖方观望情绪浓厚。

政务区二手房价格也有上涨趋势，挂牌价格没有下降，均在2万元/平方米以上，部分小区有所上涨。 例如，森林海区目前挂牌价格达到2.2万元/平方米，比上一周上涨近4%。 政务区美诚地产的一家店的销售人员说。

挂牌不降，但实际成交价格在降，有时卖方自愿降价成交，目前卖方不存在随后加价10万、20万的现象。 滨湖区二手房中介店销售人员表示，虽然挂牌价格依然虚高，但最终成交价格在下降，市场上出现了卖方主动降价的情况。

新房、二手房价格严重的部分区域新房价格相差万元/平方米

但是，即使二手房价格下跌，与备案价格受到限制的新居相比也要贵很多，新居、二手房的价格明显下降。

滨湖区佳源巴黎城市(相册户型价格动态)二手房挂牌最新均价19288元/平方米，11月22日备案的空白高层均价17800元/平，比二手房便宜1488元/平方米。

合肥新房二手房价格下跌严重

现在新房价格比不上二手房，二手房价格太高买家不愿意接受，新房价格反而便宜，为什么不买新房呢？ 据滨湖区近四十六中二手房经纪人介绍，滨湖目前二手房挂牌价格较高，多为1.8万/平向上，但新房备案价格仅为1.5万/平米左右，两者差距太大。

不仅滨湖区新居和二手房价格下跌严重，庐阳区、高新技术产业开发区等多个地区也发生了同样的事情。 12月20日，高新技术产业开发区蓝光雍锦半岛(专辑户型价格动态)备案250套房源空白高层，均价15000元/㎡，该地区二手房均价普遍在1.5万元/平方米以上，最高的绿城桂花园(，

由于瑶海区新盘销售稀少，二手房和新居的价格最为严重。 12月6日，地区海尔公馆(相册户型价格动态)备案72套毛坯房房源，均价9，260元/平米，海尔公馆(相册户型价格动态)二手房价格已达到10384元/平方米。

附:合肥新房二手房倒挂区域楼价一窥

二手房价格虚高购房者不购房市场进入结冰期后期或持续降价

关于二手房和新房价格下跌的原因，政务区0551房产中介陈主管认为，这与近期市区楼盘备案价格受到限制有关。 目前新盘备案价格无法准备，但二手房价格没有限制，跌幅也不大，开卷也是正常现象。

值得一提的是，随着合肥楼市调控政策的影响渗透，楼市逐渐降温，购房者更加理性。 这些虚高的二手房，并不是所有购房者都购买，最近一些地区的二手房价格有下跌的趋势。

这个月成交了45套左右，在区域还可以。 很多小店零成交，不太能支撑。 滨湖区四十六中附近二手房店中介销售说。

虽然价格持续上涨，但市场成交量持续下降。 未来合肥二手房市场会怎么样？ 合肥0551房地产董经理认为，合肥二手房市场将进入冰冻期。 的影响受到限制，市场成交量明显下降，一些有购房资格的顾客也在观望，市场即将进入寒冬。

从价格上看，后期新房入市量有所增加，但备案价格受到限制，价格上涨的可能性很低。 在这种背景下，购房者倾向于选择新房。

自身价格虚高，后期新房入市量增加，购买二手房的人越来越少，那时二手房价格的下降幅度会更大。 关于后期二手房价格的走势，业内人士认为不排除持续下降。 (万家热线)

相关信息:

12月19日，国家统计局公布了11月70个大中城市和11月下半年一线和热点二线城市住房销售价格的波动情况。 数据显示，在调控政策的作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场快速降温，房价走势明显稳定。 其中，合肥房价今年以来首次下跌，11月份新商品房价比上个月下跌0.1%，二手房价格比上个月下跌0.6%。

合肥房价是今年以来首次下跌

与11月前半月相比，11月后半月一线和热点二线城市中，9个城市的新商品住宅价格比上个月下降，降至0.1~0.9个百分点之间。 包括合肥在内的两个城市环比持平。

11月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手房价格比上个月上涨的城市个数分别减少了7个和8个。 环比下降的城市个数有所增加，分别比上个月增加4个和7个，合肥成为环比下降的城市之一，环比下跌0.1%，这也是今年以来房价首次下跌。

虽然新建商品住宅价格比上个月下跌，但合肥较去年同期大幅上涨47.6%，仍居全国首位。 关于二手房，合肥今年来首次下跌，比上个月下跌0.6%，比去年同期上涨150.4%，同比涨幅也居全国首位。

144㎡以上的大型户型的影响很明显

从面积来看，对合肥新房价格影响最大的无疑是144平方米以上的户型，环比下跌0.7%，相反90-144平方米的改善型户型价格影响最小，价格反而不会上涨。

在二手房中，各面积的户型都受到市场的影响。

最近，许多市民经常接到各种新盘询问是否有买房意向的电话，特别是少量高端盘和40年产权性质的公寓盘居多，而且街边很久不见的楼市小蜜蜂也开始拉客。 这是今年合肥限购令发布前不常见的现象。

从城市来看，11月份地方城市房价走势继续呈现积极变化。 其中，一线城市房价环比基本持平，二线城市房价环比涨幅进一步下降。

11月二线城市新建商品住宅和二手房价格比上个月上涨0.4%和0.3%，分别比10月下跌0.9和0.5个百分点。 三线城市的房价总体稳定。

全省房地产开发投资销售下降

最近，省统计局也公布了11月份的经济运行数据，显示全省无论是房地产开发投资还是销售都在下跌。

具体来说，1-11月，房地产开发投资4150亿元，增长3.6%，增长率与1-10月持平，比全国低2.9个百分点。 商品房销售面积7629.3万平方米，增长45.4%，增长率比1-10月下降2.7个百分点。 商品房销售额4516.8亿元，增长56.9%，下降2.2个百分点。 11月底，商品房待售面积为2404.4万平方米，比10月底减少76.4万平方米。 晨报记者余佞顺

深刻反映了房地产市场近期的变化，国家统计局编制了11月份70个大中城市的房价统计，统计了其中15个一线和热点二线城市11月下半年的房价波动情况。

数据显示，与11月上半叶相比，11月下半叶一线和热点二线城市中，9个城市的新商品住宅价格较上月有所下降，降至0.1~0.9个百分点之间。 2个城市环比持平；其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均降至1%以内。

数据显示，11月合肥新商品住宅价格比上个月下跌0.1%。 这也是合肥新房价今年以来首次下跌，合肥二手房价格比上个月下跌0.6%。 此前几个月，合肥房价涨幅不断收窄，此次涨幅由正变为负。 (合肥晚报)

合肥房价会出现拐点吗？ 业内人士:时尚早

我认为房价确实不像以前那样暴涨了。 合肥市民张最近一直在看房，看到房价暴涨，他不禁感慨。 但是，业内人士分析认为，房价出现拐点还为时过早。

市场上很少出现高价的大楼

滨湖新区最近有验资，平均价格在每平方米1.3万元以上。 市民张先生说这个价格不高，比周边的二手房便宜，但是比起第一次开盘，依然在上涨。 但是，张先生说，最近他很少听到楼盘开盘的平均价格马上达到1.8万+2万+。 这和很多市民的感觉相似。

事实上，近两个月来，合肥楼市确实没有高价大楼出现。 业内人士分析，目前备案的是刚需楼盘，价格相对较低，多在每平方米1.5万元以下。 因此，在一段时间内，整体备案价格被下调。

从市场供给来看，最近开发商的推盘规模在减少。 记者表示，此前高价热门楼盘曾表示将推出房源，但最终延期。 高价楼房无法进入市场，少数楼盘出现精装改毛坯等降价表现。 这些都降低了短期反映的整体房价。

观点将来很难大幅上升

说房价会出现拐点，现在为时尚早。 合肥资深房地产专家王敏在最近召开的中央经济业务会议上提出了房子住的说法，并不是为了炒作，而是要确定房地产市场顺利健康快速发展的定位，遏制房地产泡沫，防止大起大落。 这也将成为合肥楼市的定位。 从目前的政策环境来看，未来房价将被按暂停按钮，想上涨很难，但下跌的可能性也极小。

从最近拍卖的土地价格来看，虽然政府进行了限价，但拍出的地价依然居高不下。 这意味着未来上市的房源价格也将位居前列。

现在很多人选择观望，购买住房更合理，不盲目跟风。 为了让销售量流动，不排除未来开发商会以特价房等变相的降价手段卖房。

事实上，最近合肥楼市的各类促销已经有重建江湖的迹象。 目前楼市销售额处于低位，未来成交量可能会下降，但不会降至冰点。 背后的原因是合肥市场的潜在诉求量仍然很大，以支撑未来楼市。 (新安晚报)

那些行为是炒面吗？ 为什么不能被炒？ 如何管理炒菜

刚刚闭幕的中央经济实务会议说，房子是用来住的，不是用来炒菜的，而是引起社会的关注。 怎么炒？ 炒的弊端有哪些？ 我们应该怎么管理炒菜？ 记者就这些问题采访了业内权威专家。

那些行为是炒面吗？

记者:我们平时经常说炒面，你能给我们定义清楚吗？

清华大学房地产研究所所长刘洪玉:人们最熟悉的炒股方式是:炒股、买、卖、买，首先应该靠买卖差价获利。 炒房是常说的炒房，其本质是住房投机，基本特点不是为自己住，也不是为别人租而住，而是放在那里等房价上涨再转卖。 也就是说，买的目的是为了卖，为了获得买卖差价和增值收益。

记者:一般来说，投机性买家肯定是炒作，但投资性买家不计算吗？ 如何区分投机和投资？

刘洪玉:区分炒菜和非炒菜的通常标准是，如果是为了卖而买的话，我认为是炒菜。 买房后，就放在那里躲避，不出租就是炒菜。 买了房子后，租了房子，也不排除所有者在之后的某个时刻变卖房子获得增值收益，但这种行为叫做住房投资，不是炒作。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞:投机购房具有典型的炒股特点。 关于投资，大致分为两部分。 第一种是等待价格出售的住宅投资买卖。 这项投资的目的是过一段时间价格上涨后再出售。 与投机不同的是，只有持有时间比时间长，我认为这是炒作行为。 二是投资购买长时间持有，用于出租他人居住，这种投资具有居住属性。 根据购买面积、实际用途、购买杠杆资金的比例、买卖时效性等，可以大致明确是否属于炒作。

记者:也有业内人士指出，无论租不租，购买台数都是重要的指标。 明显超过自住人数的，特别是采用高杠杆的情况下，也是炒菜，比如炒菜团。 你觉得怎么样？

国务院快速发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲:如何计算炒股，目前尚无定论，各人可能有不同的理解。

以前的炒菜团买几套、十几套、甚至买一个单元的现象现在可能不多，但今年以来，一线城市和部分热点二线城市个人、家庭单位的炒菜现象屡见不鲜。

炒面为什么不可以？

记者:住宅本来就具有居住和投资的双重属性。 那么，为什么不能带炒菜来呢？ 炒菜有那些弊端，会带来什么后果？

刘洪玉:正因为住宅具有居住和投资的双重属性，所以不能被炒房。 推高房地产价格会使更多居民难以获得住房，增加支付压力，导致大量住房资源闲置、社会资源浪费、扭曲住房新闻、过度供应。 此外，在遭遇市场经济衰退的情况下，投机者最容易发生集团预期逆转，引发区域性系统性风险。

任兴洲:炒面危害很大。 炒作引起社会集体恐慌，不断、快速地抬高房价，使房价严重背离了自身价值和当地人民的收入水平。 房地产领域的特点是产业链特别长，与金融联系非常密切，因此楼市泡沫过高有相当大的风险。 炒股对实体经济形成了很强的挤出效应，人们不想投资实业，认为炒股比做什么都好，这不仅不利于实体经济的转型和创新，还扭曲了社会整体的价值观、财富观，长远来看对我国未来的整体竞争力有很大的负面影响

记者:今年的中央经济实务会议强调了住宅的居住属性，这与当前住宅市场的快速发展水平和阶段性特征有何关联？

倪鹏飞:目前，我国住房市场整体跨越极度短缺期，进入相对饱和期。 但是，出现了一个明显的现象:一方面，一二线城市的部分居民新进入城市的居民住房严重不足。 另一方面，一些中高收入群体的居民在处理完住房问题后，需要拥有不断增长的财富进行投资，房地产成为很好的投资选择。 在这种背景下，如果不强调住宅的居住功能，而模糊地认为不动产具有双重属性，那么炒股就会找到理论依据，导致炒股泛滥。

刘洪玉:高房价、高地价严重影响一个城市、一个国家的经济社会快速发展能力和国际竞争力。 在这个阶段，强调住宅的居住属性就是不要太关注住宅的投资属性，不要为了追求虚拟的住宅价值而投入过多的社会资源。

如何管理炒菜？

记者:年，中国部分城市的房价迅速上涨。 炒菜在这里面起到了什么作用？ 为什么房价会上涨？

刘洪玉:在这场房价上涨中，炒股起到了推波助澜的作用。 过去一年，一些热点城市的房价上涨了50%以上，购房时可以采用住房抵押贷款和杠杆，一小部分房地产购房者的自有资金投资收益率超过了100%。 市场上，也有不少人把炒面当做自己的职业。

任兴洲:今年一些城市房地产火爆，房价快速上涨，炒股风又产生的原因是多方面的:货币政策比较宽松，制造业下行压力大，大量信贷资金无法流向实体经济，虚脱，进入资产行业，特别是房地产市场； 去年以来多次降低准利率，信贷条件放宽，明显提高了居民的购房能力和意愿。

记者:管理炒菜的手段有哪些？它们作为常规手段，它们作为非常手段，应该如何更好地采用？

刘洪玉:要管理炒股，一是通过信贷政策加大炒股负担(提高贷款利率)，二是降低炒股能力(提高首付比例，不提供住房抵押贷款)。 二是通过税收政策为炒股提供动力，如炒股套数越多、交易越频繁、交易环节各税种的税率越高等。 如果不是第一住宅，持有期在3~5年以内的话，通常会面临比较重的税金。 限购和购房资格管理可以作为临时的最后手段。

任兴洲:今年国庆节前后，20多个城市对比了房价快速上涨的突出问题，推出了限购贷款等调控政策，这比较及时。 从10月和11月的数据来看，调控政策已经起到了预期的效果，房价过快上涨的势头将得到抑制，市场预期将趋于平稳合理。 当然，光靠有限的采购是不行的，除了差异化的信用政策、税收政策外，还需要将其他市场监管手段，即经济、行政、法律手段有机结合，综合运用，形成集团冲头。

年，一线城市和部分二线热点城市短期内无法取消这些控制措施。 第一，因为现阶段推动房价上涨的因素还没有完全消除，如果放松，一些城市很可能会反弹。 当然，必须在实施现有调控措施的基础上，如中央经济实务会议提出的，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制的研究。 根据《人民日报》