【要闻】记者调查合肥二手房交易市场：小心中介用假房源忽悠

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3月，合肥二手房价格涨幅居全国首位，市场成交十分活跃。 但是，随着市场持续发烧，一些房地产中介不遵守诚信的把戏频繁出现。 最近二手房买卖纠纷明显增加。 其中，在房屋照顾、贷款、房屋过户等重要环节，许多市民都曾陷入陷阱。 对此，记者调查采访了业内人士，从买方的角度提供了一些建议，以供参考。

第一关:选择中介

检查对方是否有两个证书

记者了解到，合肥二手房中介店有数千家，工作人员水平参差不齐。 虽然一点机构不具备工作资质，但仍然在市场上吸引顾客开展业务。

据悉，合肥市房地产部门欲全面推广二手房上网本，要求房地产中介备案，否则无法开展业务。 根据要求，房地产中介备案必须具备三个条件:一是取得营业执照，有30万元以上注册资金的全国房地产经纪人1名和安徽省房地产经纪人1名赞助，或安徽省房地产经纪人2名以上赞助的三、机构日常管理、档案管理、财务管理等各项管理 根据这个门槛，许多小经纪人将被挤出市场。 但是，由于房地产部门机构职能整合等原因，二手房上网本目前没有全面推进，中介机构的备案程序受到了影响。

【注意】业内人士建议，市民购房选择中介时，应调查对方是否持有两个证书。 一个是工商部门颁发的营业执照，另一个是住宅土地管理部门颁发的中介代理资格证书。 中介机构如果在不动产部门有备案，就会增加市民的购买保障。 另外，在正规的房地产中介中，经纪人的购买经验丰富，可以为购买者进行产权调查等一系列业务，省去购买者的麻烦。

第二关:查看房间的源

个人房源有多真实可靠

关于假房源，购买二手房的市民遭遇较多。 虽然这些房源已经在销售，但依然显示在销售状态上，备受欢迎。 发布的照片中，有与房源的实际情况不一致的，也有照片的房源和实际房源不是同一套的。 在业界，假房源被称为广告房源，是用来做广告的。 坦率地说，这样的房源是诱饵，以此吸引顾客的电话，积累了越来越多的顾客资源。

虚假房源是房地产中介领域长期存在的顽疾。 此前，合肥市房地产部门开展了专项整治，打击中介发布虚假房源的行为，但目前仍存在这一现象。

【注意】业内人士表示，市民购买二手房，可以先仔细筛选寻找个人房源。 这些房源大多真实可靠，但量很小。 如果你准备通过房产中介买房子，最好直接去商店。 注册时，可以先取新手手机号码，留给房地产中介。 房屋买卖结束后，直接禁用这个号码，完全摆脱骚扰。

第三关:中介费

在合同中注明费用的详细情况

关于中介费征收标准，政府部门没有统一标准，各中介机构的收款标准不同，灵活性较大。 目前合肥很多房地产中介按总房价的2%收取中介费，买卖双方各承担1%。 但是，由于合肥现在是卖方市场，中介费通常由买方承担。

物价部门对中介费需要证明，存量商品房买卖中介服务费的收款标准为交易价格总额的0.8%~1.6%。 虽然这个限价政策去年被取消了，但依然可以作为市场的参考，市民必须在心里数数。

另外，由于目前市场竞争激烈，房地产中介的收款标准低于领域平均水平。 市民在选择的过程中，会选择比三家公司更有商品，性价比更高的中介。

【注意】在二手房交易中，大部分房产中介都会注明中介费的征收标准。 买方应充分了解市场行情，积极与房地产中介谈判。 谈判结果一定要反映在合同中，注意中介不同意口头协商的结果。 除了收钱标准外，合同中还应当载明房地产中介应当提供的具体服务和义务等。

第四关:估算房价

住房判断会影响贷款

在二手房交易流程中，房屋判断通常出现在计税和贷款环节，其首要目的是为征税和放贷提供依据。 目前，合肥二手房市场向购房人征收房产判断费是普遍现象。 合肥大部分银行以房屋判断为贷款前置条件，让贷款人承担判断费，由判断企业收取。

合肥物价部门判断住房有政府指导价，这个标准去年开放。 理赔标准通常是房价的4&permil。 但是几乎都可以打折。

【注意】安徽事茂律师事务所的王明红表示，判断费通常不出现在经纪合同中，房产中介不善于利用市民，多在合同外另行收取。 对此，市民应当要求判断机构出具不动产判断服务合同，确定具体的收款标准，并签名确认。

第五关:名义改写

事先约定何时支付货款

关于是先贷款还是先过户，不同城市有二手房交易流程不同的规定。 在深圳、上海等实施二手房网签的城市，通常买方先申请贷款，银行批准贷款(发放该贷款书)后办理用户手续。 房屋过户至名下后，买方办理抵押手续，最后银行放款。

在合肥等城市，首付后首先进行房屋搬迁，然后银行批准贷款、贷款。 在此期间，如果买方不能贷款，卖方的房子已经以买方的名义，最后的支付将成为双方的难题。 如果事先没有相应的约定，卖方的风险很大，相当被动。

【注意】上述贷款纠纷对买卖双方都有很大的影响。 作为卖方，在房屋交易合同中约定若干小时后不支付价款，可以承担什么违约责任，特别是贷款如何解决不了等，以此保障自己的权益。 作为买方，必须首先了解政策背景，及时查询个人信用记录，以免因不良记录等影响贷款流程，给自己和他人造成不必要的损失。 新刊安徽网记者胡霞利

□小贴士

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