【要闻】中国住房快速发展报告：合肥等10城整体风险最突出

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资料图

11月30日，由中国社科院财经战术研究院、中国社科院城市和竞争力研究中心联合主办的《中国住房快速发展报告(—)楼市调控:坎坷大道》发布与研讨会在京举行。

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估值过高的市场房价很可能下跌

报告指出，与之前楼市上涨的特点不同，本轮楼市运行态势集中表现为市场回暖过程中的局部过热。

报告书通过建立中国住宅市场风险监测体系测度，发现全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。 从横向看，热点城市的整体风险状况比较突出，二线非购房城市的风险状况相对乐观。 整体风险最高的10个城市依次是深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州(限于35个大中城市)。 从纵向看，目前房市风险总体高于年，估值过高的房市很可能出现房价增速放缓、房价下跌。 本轮楼市过热首要集中在一线城市和部分二线城市等热点城市，无论热点城市房价涨幅和风险积累程度如何，都将超过2009-时期，值得各界高度警惕。 但是，全国整体的风险仍然在可控范围内。

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年中国楼市将迎来短期调整

报告称，2009年中国楼市将迎来短期调整期，总体平稳回落，但仍存在不确定性。 在具体指标上，全国房价总体收窄，个别月份或绝对下降。 其中，一二线城市中以前房价上涨较快的城市房价增长将更大，三四线城市将分化。 房地产开发投资放缓，增长将低于去年。 整体库存进一步下降，降幅收窄，城市间分化严重，三四线城市的去库存任务依然艰巨。 在销售开工方面，全年销售大幅下降，开工面积也下降，分化还将持续，一二线新开工或增加。

报告指出，为了避免楼市调控过度给金融稳定和经济增长带来压力，必须首先密切监测调控效果，做好后续补货调控的准备，并完全分城施策，建立协同作战机制。 调整城市间土地供应规模，完善土地拍卖制度。 (京华时报)

合肥限令开发商难以阻止抢夺土地的行业人士:重要的是首先要拥有土地

11月合肥土地市场的最后一场落下了帷幕，但关于这次拍卖的讨论还没有结束。 此前，合肥市国土部门相继发布了一系列新政，在此次土地拍卖中，开发商似乎各有应对。 今后，合肥的土地拍卖也有政策性对策吗？

报价不能超过最高成交价格吗？

开发商如果需要地块走势，实际上不需要计算价格。 报价只比最高成交价格低一元。

政策:根据合肥土地拍卖新政，竞拍者的报价必须在地块所在地区历史最高成交价格以上，更是无效报价。 关于如何明确该地区历史最高交易价格，政府给出了计算公式:一、以最高土地单价计算的拍卖地块总价(元)，即地块所在地区历史最高土地单价(万元/亩) ×； 拍卖地块土地评价面积(亩) × 10000； 二、以最高楼层地价计算的拍卖地块总价(元)，即地块所在区域的历史最高楼层地价(元/平方米) ×； 拍卖地块的土地评估面积(亩) &pide 0.0015×； 拍卖地块容积率〔如地块有2个以上(含2个)容积率，容积率低者〕。 将根据这两个计算公式计算出的价格中较低的作为历史最高交易价格。

拆解:以蜀山区w1607号地块为例，蜀山区历史最高成交地价和楼房地价分别为2505万元/亩、11083元/平方米。 那么，根据上述两个公式，蜀山区w1607号地块的两个最高价格为2165322000元，1405087962元。 二者取低者，蜀山区w1607号最高成交价格达到1405087962元。

当天的拍卖会上是什么情况？ 该地有35家开发商参加了竞争，最后没有重复书面报价环节，11家公司报告了1405087961元的总价。 很明显，这个价格只比其最高成交价格下降了1元。

这个价格被判定为比较有效的报价，最终11家开发商参加了摇号，其中的幸运儿成了买主。 与此路径一致，高新技术产业开发区的kd4-1号地块也最终确定了买主。

所以，这次拍卖似乎给了开发者一个主意。 如果需要这个地形的话，其实不需要计算价格。 报价只需要比政府给出的最高成交价格低一元。 不用去报价，倒带就行了。

一个住宅企业只能竞争一片土地吗？

3个金科都是不同的法人独资，完全回避了对合肥市国土部门应聘条件的制约。

政策:为了缓和更多开发商参加拍卖、哄抬地价的气氛，合肥市规定，拍卖人报名拍卖市区、肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住地时，拍卖仅限于每件拍卖一件居住地。 其中，竞争者包括竞争者、有竞争者的母公司(母企业是竞争者的最大股东)、竞争者的控股比例超过50 % (包括50 % )的子公司、有竞争者的母企业(母企业是竞争者的最大股东)的控股比例超过50 % (包括50 % )的子公司4人

分解:在昨天的拍卖中，金科一举拿下三地，最后的答案已经揭晓。 原来三个金科分别是无锡金科、南通金科、苏州金科，都是不同的法人独资，完全回避了对合肥市国土部门应聘条件的制约。 那么，是否可以作为下一次土摄的参考。

市区的住宅区是否受限于房价？

业内人士表示，价格参考体系如何明确，本身并不容易明确，重要的是先得地。

政策:政府抑制地价、房价的决心从新政中可以说非常明显。 按照规定，开发商持有的市区地块，今后住宅销售备案价格不得超过区域内截至年10月31日止的同质量、同类型项目最高标价的备案价格。

拆解:拥有土地出售房屋的价格也受到限制，这是否会损害开发商拥有土地的积极性？ 从拍卖来看，答案是否定的。 此次拍卖共售出8个地块，前往现场竞争的开发商超过90人，拥有土地的热情非常明显。

据业界介绍，关于限价，一个是同质量、同类型，但如何衡量、价格参考体系如何明确，本身并不容易明确。 另一方面，在至今发布限价令的城市中，开发者的应对措施不少，包括与购买者签订空白标志、装修2个合同、取得分割项目的预约证等。 因为这把钥匙先拿到。 (新安晚报)

相关信息:合肥首个卖地的结果是，两地块的售价比限价低1元

合肥土地拍卖结果

土地限价、房价限制、锁定&hellip； &hellip； 11月最后一天，合肥历史上最艰难的土地拍卖登场，共有8个地块出场，并顺利转让。 据了解，本场土地拍卖会首次以抽签形式明确买主，虽然不是诞生地之王，但开发商购房热情依然不减，其中两块均以低于地王1元的价格成交。

土地限价，8个地块的合计金额超过了100亿。

记者了解到，昨天的土地拍卖共转让了8块地块，总面积1129.61亩。 其中6个为市区，具体为瑶海e1609号居住区、瑶海e1610号居住区、蜀山w1607号居住区、高科技kd4-1号居住区、包河s1605号居住区、庐阳n1608号居住区。 这些地块都是居住区，跨越环二环黄金地带，也有高质量的地块。

此次拍卖备受瞩目，但此次是合肥首次采取最高价格、摇摆地组合方式进行土地拍卖。 此次拍卖为现场平行拍卖，分为三个阶段，第一阶段列举了挂牌的应价阶段(以亩产平均单价计价)，不允许价格上涨。 第二阶段的书面报价阶段(按地块合计金额报价)，不重复书面一次性报告的合计金额，不低于地块所在地区历史最高交易价格，超标为无效报价第三阶段为摇号阶段，土地市场摇号在合肥为史上首次。 最有效的报价相同，拍卖主持人宣布当场进入摇摆舞阶段。

最终，8个地块全部顺利出让，总价达到108.36亿元。

2地块比最高价格低1元

根据新规，开发商竞价不得高于地块所在地区历史最高成交价，否则为无效报价。 这几个决定表明，这次拍卖不会出现新的地王。

那么，怎样才能得到土地呢？ 开发者们显然找到了诀窍。 报价无限接近地区历史最高值。 本场土地拍卖共有6幅市区地块，2幅地块以非常接近地王的价格成交。 其中之一是蜀山区w1607号地块。 该地块位于西二环路以西，樊泾路以南，原为荣事达包装箱厂所在地。 作为西二环旁边的高质量地块，该地成为本场拍卖的亮点。 最终，经过摇号，该地被合肥城建以亩产1624万元的价格采摘，成交总额为1405087961元。 这个价格比合肥市国土部门公布的该区地区历史最高值便宜1元。

此外，位于习友路以南、杨林路以西的高新技术产业开发区kd4-1号地块面积达237.85亩，最终被世茂拿下，总价3330962395元，仅比该区最高价低1元。 据悉，该地楼房价格达到16158.92元/平方米。

最火区有30多名竞拍者抢夺

虽然本场拍卖没有出现地王，但从现场拍卖的情况来看，开发者所具有的热情依然可见一斑。

据了解，此次拍卖最火的地块被称为蜀山区w1607号地块，该地块竞争者超过30家，竞争过程超过1小时。 在第二阶段的不重复书面报价中，共有11家竞拍者的报价相同，都是最高的有效价格，最终买主在这11家公司中摇号明确。

此外，高科技kd4-1号地块也有15家开发商参与角逐，瑶海区、庐阳区、高科技区块也迎来激烈竞争。 (新安晚报)