【要闻】合肥房价过山车：从全球涨幅第一到部分楼价腰斩

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《中国经济周刊》记者刘照普|合肥报道

:赵泽

(本文于《中国经济周刊》年第26期发行)。

安徽合肥曾是排名较低的二线房地产价格洼地城市，去年成为国内和世界房价快速上涨的领头羊。 胡润研究院今年1月公布的全年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，居全年全球房价涨幅之首。 在全国70个大中城市新房销售价格环比涨幅排行榜中，合肥也首次位居榜首。

去年下半年，特别是10月2日以后，合肥发布了史上最严格的限购令，房地产市场迅速从火热的高温状态陷入冰冷的沉默，价格持续下跌，成交量萎缩。 房地产中介称，目前合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价居然呈50%的直线下跌，价格腰斩。

合肥作为长三角城市群的副中心城市，在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中，城市经济总量和人口容纳量小，人口吸引能力不强，房价长期不温不火。 但是，为什么自去年以来，房价涨幅如此剧烈和突兀？ 背后的原因是什么？

金融炒客高评价高信用上演空手套

当地李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会城市的合肥，多年来房价一直很低，在附近城市南京2008年房价超过每平方米万平方米时，合肥的房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊。 当时，每平方米的房价太高，一时觉得难以接受，但其实周边城市早就跑了3万、4万美元。 李文杰说。

年，蛰居的合肥房价迎来了超乎想象的暴涨。 合肥市民张对记者说，去年上涨最快的时候，我可以将一条公路的小时房价上涨200~300元/平方米。 难以置信就这样无限制地冲进世界涨幅第一的位置。

偏离正常轨道的变化总是有原因的。 合肥当地一家大型房地产中介负责人王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年全国各地寄来的炒股团聚集在合肥，他们所到之处犹如洪水浪涌，房价迅速上涨，水涨船高。

据王涛提醒和记载，去年合肥楼市凝聚了两种炒菜团，一种是金融炒菜客，一种是主流炒菜团。

炒金融的店子，有单枪匹马来的，也有组团来的。 去年房源少，炒股多，以什么样的房子为中介，这样的炒股都接手了，通过银行对这些房子评价很高，越来越多的钱从银行拿出来，投资炒股。

王涛说，他们去年做了很多这样的业务，其中有一个来自浙江的炒菜团，4人组成了一个团队。 背后有几家企业赞助了他们的一部分资金，用于支付炒股首付，赚钱后按比例分成。 当时，他们一口气要求20套，让中介计算首付、月供、能从银行提取多少。 他们对房子的质量要求不高，只是想找到面积大的房子，可以从银行里拿出越来越多的钱。 这种金融炒股的住户是打磨金融边界球的投机者。

王涛对《中国经济周刊》记者说，很多这样的炒股团不需要自己掏钱，做得好就能多出钱。 他记得很清楚，一位金融炒股客户用这种方式，经过一些操作多出了20万元现金。

评价很高的是，通过关系来高度判断房子的价值。 例如，从中介那里接手a炒房的房价100万元，他请背后的财团垫付，找关系把这个房产价值高估到150万元，按照银行通用标准按房价的7成贷款，就可以从银行提取105万元。 这样支付基金会的押金，他用这副手套赚了5万元现金。

王涛说，当时这些二手房贷款手续全部加快，一个月内完成套现，炒房团接手的房子就放在那里等上涨再出手。 据悉，这所房子是去年4、5月交易的，购买时价格还很低，目前这所房子没有出手，而是放在那里等待涨价。 因为入手时的价格很低，所以均价在每平方米1万元左右，按照现在1.5万~1.6万元/平方米的价格，一平方米可以赚5000元左右，套房可以赚50万~60万元。

合肥链家的一位员工表示，去年在合肥，通过这种金融游戏炒作的集团，中介找的房子看都不看，直接通过支付获得，委托房地产中介解决。

另一个炒菜团是组团出击的主流炒菜团。 他们之间相互合作，组团购房，独家购房，控制房源，然后提价。 这种炒菜对房子质量要求很高，注重绿化和户型，他们大多共同购买整个建筑物、整个单元或整个楼层，便于议价，一旦拿到手，将这些房间分成小单间出租，或者

炒客户家长的套路:组团控制房源，约定坐下来开价，利用媒体造势

合肥采访期间，记者会见了炒客郭文强，他说年合肥滨湖板块房价上涨非常慢，年初均价7000多元/平方米，到年底才涨到8000~9000元/平方米，一年的时间是每平方米2000元。

郭文强表示，与南京等周边城市相比，合肥的房价在这场暴涨之前属于比较落后的城市，所以去年，这一波房价洼地一路涌入众多炒股，不断抛售炒股，在板块走势中逐渐推高房价，合肥的住宅

郭文强认为，去年提高合肥房价的板块是滨湖，这个板块也是房价快速上涨的最大元凶。 年这个炒菜团跑到滨湖板块买了房子。 平均价格在8000元/平方米左右，各小区都有。 之后，各路炒菜团蜂拥而至，接力赛被炒作。 大家互相通气谁也不卖，控制着这个板块的大部分房源，等着炒面。

之后，滨湖板块没有新房出售，房源基本掌握在这个炒作手里。 控制房源不是目的，靠炒股赚钱是终极目标。 于是过了一会儿炒房团突然出了四五套房子，直接出了1.3万元/平方米的价，房价一下子上涨了。 这个价格一定会很贵。 郭文强说这样做是为了刺激刚需的顾客。 接着，他们到处贴广告，利用各种媒体开足马力，周边中介也纷纷开价1.3万元/平方米。

年3月16日，合肥滨湖一售楼部的预约现场，由于购买者过多，场景一时混乱。 怕生多，下午4点半结束预约的时候，2点前被警卫关了门，没能进去。

店家炒菜明确挂这个价没人买。 等了十半天，这个板块一下子出了三四套房，价格1.2万元/平方米，出了很快就没了。 我不能说是不是真的卖了，但市场已经被拉动了。 这样，炒房团直接将房价从8000元/平方米一次提高到1.2万元/平方米，甚至节约了1万、1.1万元的中间价区间和涨价过程。 此后，7、8套价格1.3万元/平方米的房源层出不穷，自然又没了。 客人看到房价涨了这么多，不要再观望了，都是跑着买，结果没有房源，炒房团已经控制住了可售房源，直接把价格报1.5万~1.6万元/平方米。 这样，主流炒房团通过垄断板块房源，很快拉高了滨湖板块的房价，最高峰时，他们将滨湖房价炒到了2.2万~2.3万元/平方米的高价。

郭文强表示，在通过上述板块房源炒作后，炒房团又开始了周边相关板块房源的轮作。 这样，在炒房团轮作的炒作下，合肥房价连年疯狂上涨。

一些板块的价格被限制为腰斩

枪打了头鸟，合肥楼市的爆炸和快速上涨很快引发新政限购。 年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣布了10条控制措施。 第一，合肥市将增强居住用地的供给力。 加强商品住宅销售明码标价备案管理等多项措施，暂停在市区范围内开展限量购房异地公积金贷款。

据悉，在合肥历史上最严格的限购令出台后，合肥房价很快进入下降趋势，降至今年5月初。

合肥地产业内人士认为，合肥房价最先自滨湖板块炒作，因此滨湖板块水分和泡沫最大。 去年10月合肥房地产市场调控以来，力度加大，房客炒房开始被大量抛弃。 在滨湖房价盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时，炒股团将以2万元/平方米的价格抛售。 滨湖板块的房价也因炒股团抛售而急速下跌。 合肥房地产中介表示，滨湖板块跌幅最大，多降幅达40%~50%，快腰斩价了。 今年春节，滨湖某楼盘开盘价1.1万元/平方米，比价格最高时周边楼盘的2.2万~2.3万元/平方米的价格下降了一半以上。 真是成也萧何，败也萧何。

上述房地产行业人士认为，限购后，合肥房价在去年年底今年年初达到冰点，过春节的几天，很少有人买房买房。 滨湖板块的价格腰斩是个别现象，但合肥房价低迷是不争的事实。

(应被采访者要求，郭文强为假名)