【要闻】合肥、南京楼市调查：火爆之后是否会迎来调整

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年一季度，房地产市场开局不错，但对二季度市场，业内人士并不乐观。 克瑞认为，在二季度末，苏州、南京、合肥等比以往更热的城市可能会降低成交量。 另一方面，房地产调控的传言逐渐成为现实，上海、深圳等一线城市重磅出击，廊坊、燕郊、昆山也传言限购。

苏州、南京、合肥等城市成交量大幅上升，而克和瑞认为，投资者正在取代普通买家成为新主力。 如果二手房交易价格下跌，谁会成为继承人？ 《每日经济信息》记者以苏州、南京、合肥等市场为例，探讨这些典型城市楼市诉求是否已经透支，下一个市场走势将迎来调整？

一季度房地产市场不错，但对于未来二季度，业内人士并不乐观。 克瑞方面认为，在二季度末，苏州、南京、合肥等比以往更热的城市可能会降低成交量。

另一方面，沪深控制重拳落地后，很多地方都在跟进，市场上有传言称部分城市限购。 从某种意义上说，开发者必须与未来的政策调整进行时间上的竞争，从而使任何鼓点的开发者都无法更好地锁定高额的利润和良好的销售业绩。

然后，各地掀起了土地获取热潮，开发商纷纷将目光投向二线城市。 特别是合肥、南京等城市，多为高溢价土地，如合肥政务区拍摄了溢价400%的地块。

月份市场迎来小阳春行情，整体存量压力持续改善，多数城市降幅基本在15%以内，但从消化周期来看，目前高存量城市长春、西安、青岛、沈阳的去化压力有所缓解，消化周期比上个月有所下降。 另外，上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不足3个月，供不应求情况明显。

●合肥:开发者举棋不定

中原统计数据显示，住房市场量价上涨，带动价格上涨，9区住房交易量93.07万平方米，比上个月上涨48.5%，成交均价9539元，比上个月上涨6.2%，住房市场库存持续下跌。 上海、深圳、北京楼市上涨，也影响了合肥市场的心理预期，合肥老城区成交单价、溢价率上涨，地板价格整体上浮。

合肥睿瑞市场经理沈政表示，今年以来，合肥库存周期维持在3个月左右，合肥9区成交量维持在90万平方米左右，价格增长8%~10%。 市场普遍担心合肥是否出台监管政策，出台政策会抑制购买力。

对此，安徽中原研究部长骆芳芳表示，目前市场上呈现出高热度、低推量、高去化等特点。

由于多个项目卖不出去，造成了这种胁迫性的抢夺状态，而且市区顾客受到周围的压迫，很多偏远地区的房价上涨，在好一点的地区，推量非常不足，一点的地方买房子就必须全部买车

目前合肥的快速发展方向是西和南，即高新技术产业开发区、蜀山区、政务区，滨湖是后期新开辟的区域，也是省政府后期所在地，巢湖并入合肥后，已经积分建立了区域，使该区域国王频仍。

去年12月和今年3月，融创共拍摄了两张地王，均位于政务区，其中一张地板价格17000元/平方米，市场价26000元/平方米，另一张地板价格13000元/平方米，市场价格23000元/平方米。

由此可见，下半年合肥房价将进入20000元时代。

去年12月底，合肥成交11枚地王，个别区域发生围网搬迁，特别是滨湖和省政府搬迁，造成区域内价格上涨，楼房绑车的情况。 未来，地王项目上市后，合肥市热点板块的房价将上涨。 由于合肥的购买力不太强，价格已经超过了买家心中的负担价格，5月份可以看到一点展望。

沈政表示，市场前景浓厚，开发商也普遍看好，一是在政策未出台前，赶紧放盘。 可能要等地王项目入市后再跟风。 例如，长期扎根合肥的万科，将于6月进入新项目。 其最小面积为110平方米，价格为17000元/平方米，但对合肥当地买家来说，价格太高了。

沈政说，合肥原来买的房子单价10000元/平方米左右，总价100万元左右，现在翻了一倍，房价增长太快了。

后期，随着地王项目的入市，合肥房价仍然居高不下，但大型住宅的入市，对购房者有一定的压力。 作为2.5线城市，房价突破2万元，未来上涨空间也有限。 骆芳芳说，3月许多成交项目已经延期，从开发商的现金流角度看，市场很着急。 在供不应求的情况下，供应量大，价格相对稳定，没有前期波动大，二季度将持续比较活跃的局面。

●南京:由于地价上涨导致购买风险增加

今年以来，南京楼市异常高调，交替上演抢夺战争。 革新更高的土地地价，高涨的房地产市场，再次震撼了购买者的心。 月，南京商品住宅市场成交量157.75万平方米，环比上涨109.44%，全市商品住宅整体均价16922元/平方米。

克瑞南京无锡机构负责人王新科表示，南京是省会城市，但客户结构以党政军学客户为主，这部分客户比较保守，对高总价房地产的承受能力有一定的天花板，这使得南京本地客户对高房价的承受能力不高。 另外，从平均价格来说，房价已经达到历史高峰，存在一定的接受能力问题。

王新科表示，核心区域大面积比例户型不多，集中在130~160平方米之间。

虽然供给总额上升了，但产品结构没有太大变化。 虽然这对顾客来说没什么变化，但是购买价格在增加。 这将大大增加未来市场的风险。 王新科表示，这是供给结构与未来诉求之间存在逆差。 也就是说，供给总额在增加的过程中，顾客所能承受的总额变化不大。 再加上投资转化率和预期的下降，投资者会溢出，对项目来说销售压力会增大。

今年下半年，南京将迎来高地价房地产集中上市。 特别是在第四季度，如果供应量和价格不低，风险将进一步增加。

南京中原顾问研究部的罗浩则总监看起来比较乐观。 他说，就目前的市场情况而言，库存非常低，两三个月交易量减少，有市场供应，每个月成交一万套左右，之后不出台干预市场的政策就没问题了。

由于南京物价局的申报价格没有达到开发商的期望，开发商人为造成了供不应求的局面。 由于售价没有达到开发商的预期，全市所有盘中均上涨至3，4000地，但这部分价格上涨的原因不是收入水平上涨导致的价格上涨，而是越来越多的土地价格和投资者进入导致的快速上涨。

地价在上涨，产品结构没有变化，但购买价格增加了近两倍。 预计未来的投资将下降，投资客户将开始溢出，未来的销售压力将会出现。

罗浩说，近一年来，南京出现了许多新的开发商，为进入南京市场站稳脚跟，不分价格，高价拿地，这间接推高了南京纯住宅用地的价格，用地价带动了房价，甚至吸引了投资者 南京市场持续火爆，不以南京为主力投资区域的客群也集中在南京，除了之前流传下来的安徽和苏北外，山东和上海的投资者也加入了进来，不能不断向上，小看这部分人的购买力。

南京没有政策，但是贷款已经收缩，未来高地价的房地产上市，整体价格必须上涨。 数据显示，从去年到今年3月，南京房价累计上涨近6成，从供需方面的角度看，未来可能存在一定的风险。

不过，王新科表示，下半年供应量上升后，推波助澜的节奏将减缓，从而导致成交量下降。 地方政府整体收入对土地出让金的依赖度和房地产市场对当地gdp的贡献度，无疑是影响调控政策出台是否放松的重要因素。