【要闻】人民日报关注合肥等地楼市去库存 100万仅够政务区首付

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今年的《政府工作报告》确定，通过城市政策解决房地产库存，促进房地产市场平稳运行。 一些二三线城市现在房价上涨，上涨后有利于消化库存吗？ 如果放任这种热情，不是会积累新的库存吗？ 商业住宅和住宅等，根据不动产的种类不同库存状况也不同吗？ 本报记者兵分七条路，在厦门、合肥、南京、苏州、天津、兰州、沈阳等地进行了调查。 本版将从今天开始关注楼市发布库存系列报道，敬请关注。

8月18日，国家统计局公布的数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住房价格涨幅领先，同比涨幅达30%以上，环比涨幅3%至4%以上，超过北上广深等一线城市。

这样的涨幅不仅在7月份，南京、厦门已经迎来了连续十几个月的涨幅。 房价的上涨带动了购买，带来了库存的大量消化，但也需要警惕新一轮库存增加的风险。

厦门、合肥、南京、苏州等二线城市，政府相继出台了限制战术的控制政策。 提高首付比例，限制住房覆盖数量，为土地拍卖制定了新的规则。

上升幅度超出了人们的心理预期

8月初，王斐终于抢劫了南京江北新区的房子。

抢劫，一是因为房子很漂亮。 因为这个新楼盘刚开盘200套，几乎都被抢空了。 二是因为房价涨幅很快。 最终他以每平方米3万元的价格买下了这套150平方米的房子。 其实，从去年11月开始，王斐就开始计划买房子，但是一直因为价格太高而买不到。 但南京房价连续17个月上涨，他不再犹豫了。 许多买家表示，该轮的涨幅超出了心理预期。

国家统计局8月18日公布了7月70日大中城市住宅销售价格统计。 数据显示，厦门新建住宅价格指数比上个月增长4.6%，比去年同月上涨39.2%，涨幅居全国前列，这也是厦门新建住宅价格指数连续第17个月上涨。 二手房价格指数比上个月增长2.4%，达到33.2%，同样迎来了16连涨。

合肥新建商品住宅价格比上个月增长34%，为4.2%，高于去年同期北京的22.7%、上海的33.1%、广州的19.5%。

南京新建商品住宅价格比上个月上涨3.6%，比去年同月上涨34.9%，7月比上个月涨幅居全国第三，仅次于厦门、合肥。 这也是南京房价自年3月以来连续17个月上涨。

根据易居研究院智库中心提供的数据，苏州(昆山、太仓等县级市除外)今年14月新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，比去年同期上涨28.91%。

虽然在涨价后库存会被消化，但是开发者的投资热情也会提高

数字上升的背景是库存的大量消化。

合肥统计局8月初公布的上半年合肥市房地产运行情况简要分析显示，上半年合肥市商品房待售面积比年初下降33.4个百分点，比去年同期下降21.3个百分点，库存明显减少。 而且，很多人买不起新房，只能去二手房市场。 合肥市金屋房地产经营管理有限企业总经理项诚介绍，合肥新房和二手房价格相反，该地区二手房比新房贵20%以上。

同样，南京的房价在连续17天上涨后，库存依然维持在低位。 去年3月，南京楼市新房库存量仍为5.7万套，居历史高位。 短短一年多时间，南京楼市去库存3.5万套，截至8月30日，南京全市新房库存量为24667套。

既有持续消化的城市，也有面临库存不足问题的城市。

与其他城市库存的压力不同，厦门面临的问题是增加库存。 业内人士表示，厦门库存严重不足，岛内可售住房资源不多，可售住房资源首先集中在岛外。 厦门市国土资源和房地产管理局数据显示，年一季度商品住宅供销比为0.4，市场表现明显无需求。

有可能房价上涨，带来库存消化，拉动开发商的投资热情，热情的背后同样有可能带来新库存的形成，需要警惕。

苏州市统计局数据显示，在楼市暖市政策的推动下，开发商投资积极性大幅提高，今年上半年，苏州市房地产开发始终保持快速增长的高位运行态势，开发投资累计增长率均在20%以上。 上半年全市房地产新开发项目145个，比去年同期增加15个。 其中21个项目总投资超过20亿元，比去年同期增加14个。

南京市统计局8月19日宣布，今年17月，南京房地产开发完成投资1059.05亿元，比去年同期增长20.5%。 开发商仍然最喜欢住房，占整体投资的7成以上。

在各地购买限制性地价，防止新库存的积累

为了稳定房价，这些涨幅较大的二线城市也相继出台了限贷、限购、限地价等调控措施。

8月9日，合肥市限贷政策新增代码。 其中，市区有两套以上的住房，有一次以上的贷款记录，一次以上未结清的在市区有一套房或房间，但有两次以上的贷款记录，一次以上未结清的，停止贷款。 其中，贷款包括外国贷款的记录。 根据以往的规定，不动产有两套房，贷款未结算，可以按首付的60%比例贷款。

8月11日，苏州出台限购政策。 对非市户籍居民家庭购买2套住房、2套住房的，应当在2年内在苏州市区累计提交1年以上的税费或社会保障说明。

面对楼市的高温，许多城市直接从土地出让环节进行控制。

南京规定，土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将调整该地块上建设的商品住宅的预售条件。 其中，网上竞价达到最高价时，仍有两家以上机构要求继续竞价的，停止网上竞价，改为现场摇号生成竞拍者，最高价再加涨幅作为成交价。 南京市有关部门说明，采用该方法的主要目的是防止新的高价地的产生，抑制地价高涨，在一定程度上保障土地市场的供给，稳定市场预期。

厦门对土地提出增设户型的要求。 8月底，厦门计划出让6块商住用地，建筑面积超过50万平方米，要求个别地块建筑面积在90平方米以下的户型住宅面积占地块总住宅面积的70%以上。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为:“房价上涨，对二线城市存量有好处，但对普通民众和实体经济的影响比较多，也比较复杂。” 房价的上涨会成为新的库存吗？ 如果此时集中拍卖土地，库存有可能反弹。

南京林业大学城市房地产研究中心主任孟祥远认为，从南京来看，由于去年土地供应有限，暂时不存在增加库存的风险。 房地产市场主管部门必须在市场景气时加以控制，规避风险:一是在房价上涨时进行诱惑，防止过热；二是不能因为市场好就大量供应，应考虑市场承受力。 第三，在市场购买热度已经很高的情况下，应该制定限购等政策来降温。

业内人士表示，去库存为什么不会发生烧饼现象，也就是说价格低卖不出去，害怕库存严重。 又贵又好卖，怕库存增加怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，视市场苗头摄像头而定。 让土地供给发生短期行为吗:在我的任期内，有了土地马上就发生了变化，忽视了供给地的节奏和长期的快速发展。

(《人民日报》李家林参与采录)

爆炸、高价、售罄&hellip； &hellip； 在宣传的修饰语下，年合肥楼市出名，红色是极其短暂的。

相反，省内其他地市房地产市场仍处于困境，库存压力大，购买力不足，也可以在合肥购买套房价格，在省内其他城市购买多套，购买别墅。

合肥房价连续10月上涨

全国排名靠前

年10月，环比仅上涨0.4 %；11月环比仅上涨0.6%； 12月环比仅0.5%； 年1月比上个月上升率为1.5%； 月环比上涨2.3%，居全国第四位的3月环比上涨4.6%，居全国第二位&hellip。 &hellip； 年7月，环比上涨4.2%，居全国第二位。

从年10月到年7月，合肥房价已经连续上涨10个月，今年3月以来，合肥房价涨幅一直名列全国前三，同时两次名列全国前茅。

假设一个买家手里有100万元，今年1月在合肥购买了约110平方米左右的住宅，但现在只能购买81平方米左右的住宅。 半年缩小了29平方米，而这29平方米现在需要35万美元以上。

从合肥物价局公布的最新备案楼面价来看，除今年1月部分高端楼面价突破1万元外，大部分高层均价均突破1万元大关。

但8月份除新站区外，合肥余八区楼盘售价基本在1.3万/㎡左右(不包括定向销售、福利房等)，也就是90㎡的小三房，最低首付门槛达到29.25万。

100万合肥政务区大楼首付

用同样的钱可以购买到省内其他城市的3套房

以合肥房价和省内其他城市为对象，发现在合肥购房的价格可以买到地市的几套房。

政务区9月开工的融创合肥壹号院，均价3.3万元左右，高层最小户型面积130平方米左右，总价达到429万，首付最低2.5成也需要107万左右。 这个价格已经可以买到省内其他地方市的几套房了。

即使按合肥7月份的住宅12550元/平方米计算，购买100平方米的住宅也需要122.5万元。 同样的面积，这个价格在阜阳、芜湖等地可以买到2套以上的住宅，在淮南最多可以买到3套。

同样面积的住宅合肥价格与省内其他城市

我在鞍山买了140平方米以上的大房子。 总额在70万左右，而且是企业品牌的房企开发的。 同样的面积，这个价格在合肥可能买不到一半，但在鞍山也可以买到企业品牌的别墅。 住在庐江的赵先生说，庐江离合肥很近，但是房价很高，所以自己选择了去鞍山买房子。

安徽省内其他城市吸附能力较差

楼市的库存压力很大

与合肥一房难求的局面大不相同，安徽省国内地级市房地产市场存量高面临困境。

安徽省经济新闻中心此前公布的数据显示，宿州、亳州、阜阳商社的去化周期分别为3.4年、5.2年、5.2年、安庆的去化周期为4.4年，滁州、芜湖等部分城市的去化周期为7年至9年，为10年以上。

合肥房地产行业人士表示，合肥房地产市场独大不足为奇。 目前，安徽省公共资金集中在合肥，拥有省内优秀的教育、医疗等资源，这些都有很好的房地产市场，省内其他城市购房者成功涌入，其他城市规模小，城市自身供应量过大，部分购买力被合肥吸引，地市面临巨大的存量清除压力。 安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌拆除。 (万家不动产)

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头七个月，合肥存款贷款增长很快

个人住房贷款的增加很多

今年以来，我市金融运行保持良好态势，存款贷款规模双双上升，对实体经济的支撑力持续增强。 7月底，全市各项存款增速创历史新高，各项贷款增速高于全省平均水平。

据合肥中心支行统计，7月底，合肥市外汇各存款余额13032.9亿元，比去年同期增长18.9%，增速比上个月分别上升4.1、3.4个百分点，为全年来最高值。 比年初增加1839.2亿元，比去年同期增加442.3亿元，其中7月份同月增加449.4亿元，比去年同期增加444.5亿元。 而且，各项贷款正在迅速增长。 7月底，合肥市外汇各项贷款余额11337.5亿元，比去年同期增长18.5%，增长率比上月末上升0.6个百分点，高于全省平均水平1.5个百分点。 比年初增加1166.4亿元，比去年同期增加265亿元，其中7月份同月增加60.4亿元，比去年同期增加60.3亿元。

各贷款中，住户贷款比去年同期大幅增加。 7月，住户贷款增加104.4亿元，比去年同期增加67.1亿元，其中以个人住房贷款为主的支出贷款增加较多。 7月底，贷款余额为2997.7亿元，同比增长39%，增速为年来最高值。 比上个月增加101亿元，比去年同期增加61.2亿元。

住户贷款增加，我市县域贷款迅速增加，为县域经济转型升级提供了坚实的金融支持。 7月底，全市县域人民币各贷款余额1215亿元，同比增长21.4%，增长各贷款1个百分点以上。 比年初增加136.4亿元，比去年同期增加62.2亿元，其中7月份增加10.8亿元，比去年同期增加14.5亿元。

(合肥日报记者方娟)

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一线城市管制紧缩

溢出效应引起的二线城市楼市热

一线城市管制收紧后，溢出效应引发了二线城市楼市的热度。

据统计，年上半年三高(高总额、高单价、高溢价)地块共计169张，其中二线城市共计120张。 具体到城市，合肥、苏州、南京数量最多，3个城市的三高地块合计约占全国的4成。

从投资的角度来看，高价地区集中，证明了公司地区评价的统一。

但是，住宅企业的想法也发生了改变。 融信董事局主席欧宗洪在此前半年的业绩会上表示，部分三四线城市也具有昆山、漳州港等潜力。 目前，融信是漳州的大部分项目，迄今为止地价约2，300元，目前售价约1.5-1.6万元/平方米。

然而，随着市场的火热，监管也在循序渐进。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进指出，控制路径其实是有规律的，如全国房价涨幅前十的城市，包括月度环比涨幅前十的城市，具有控制压力。 下一步福州、郑州、武汉等地可能也会收紧。

年上半年，市场整体持续保持火热态势，不少城市上半年成交量高于去年同期，部分城市单月成交量已创近3年新高。

据克和瑞介绍，年上半年市场火热要归功于二线城市的爆发，之前强劲的二线表现尤为突出。

从克瑞监测的57个城市成交数据来看，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量超过去年同期的50%，其中南京、天津比去年同期翻了一番。 年上半年南京商品住宅成交913万平方米，比去年同期增长104%，天津成交量也突破数千万平方米。

在市场持续回暖的情况下，热门城市出现轮番转型，南京、苏州、武汉等强势二线城市持续火热，新兴热点城市天津、青岛、济南异军突起。

火势也能传到周边的三四线城市。 典型的是无锡、东莞。 无锡上半年成交546万平方米，接近全年成交量。 在佛一体快速发展和广州市场火热推进下，佛山今年上半年比去年同期增长近三成。 但是，三四线城市中，只有个别城市成交涨幅较大。

但是，在经历了3、4月的成交高峰之后，由于供给不足、政策紧缩，一些城市的成交开始回到高位。

据克瑞分解称，另一方面，前期的诉求过于透明，成交后必然会陷入调整期。 另一方面，一些城市开始收紧政策，抑制成交量的持续增长。

武汉、南京这一整体供给供不应求城市。 成交的高位调整是粗略的。 如果出台严格的紧缩政策，不排除成交大幅下跌。 三线城市受库存压力影响，整体成交难以有突破的余地。 一些城市，如无锡、佛山等城市受联升效应的影响，年交易量超过去年，大致是率。

解体显示，在备受瞩目的城市政策紧张的压力下，下半年市场将迎来短暂的调整期。

严跃进表示，提高首付比例是比较常见的调控手段，其次实施分区调控，设定价格上涨区间。

根据克瑞研究中心的拆除，去库存仍然是下半年领域的主旋律，特别是城市吸附力不足、人口净流失的三四线城市，预计下半年楼市政策面将趋于宽松。 此外，严格控制供应来源，高库存城市调整供应目标，逐步减少或停止土地供应。

分解者说，下半年信贷投放执行的一些变化将成为决定市场热度的最大变量。 ( 21世纪经济报道)